老舊小區(qū)消防安全評估的觸發(fā)條件與周期（2025年*新版）

一、老舊小區(qū)的定義

• 建筑年代：通常指建成或使用時間在20年以上，或環(huán)境質(zhì)量差、配套設施不完善、管理機制不健全的居住小區(qū)或單體居民樓棟（依據(jù)重慶市標準）。

• **層面：住建部將2000年以前建成的老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍，房齡超過25年（即2000年前建成）的老舊小區(qū)需重點關注。

二、必須進行消防安全評估的情形

1. 定期評估

• 地方標準（重慶市）： 老舊小區(qū)消防安全評估應以單棟居民樓為單元，每3-5年至少進行一次綜合評估（依據(jù)《老舊小區(qū)消防安全評估標準》DBJ50/T-512-2025）。

• **要求： 根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》，高層民用建筑（包括老舊高層住宅）每年至少開展一次消防安全評估。

2. 觸發(fā)條件

• 建筑改造前： 老舊小區(qū)進行綜合整治、更新改造前，必須完成消防安全評估，作為改造設計的依據(jù)（參考重慶市住建委文件）。

• 發(fā)生火災后： 小區(qū)內(nèi)發(fā)生火災事故后，需進行專項評估，分析原因并制定整改措施（依據(jù)《老舊小區(qū)消防安全評估標準》）。

• 重大隱患發(fā)現(xiàn)： 日常檢查中發(fā)現(xiàn)重大火災隱患（如消防設施癱瘓、疏散通道堵塞等），需立即啟動評估并整改。

3. 特殊場景

• 高層住宅： 建筑高度超過27米的老舊住宅，每年需進行評估（依據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》）。

• 人員密集場所： 若老舊小區(qū)內(nèi)設有商業(yè)服務網(wǎng)點、養(yǎng)老設施等，需按人員密集場所要求每年評估。

三、評估內(nèi)容與標準

1. 評估維度

• 建筑防火： 檢查防火間距、消防車道、疏散通道、防火分隔等是否符合規(guī)范。

• 消防設施： 測試消防栓、滅火器、火災報警系統(tǒng)、防排煙設施等是否完好，確保功能正常。

• 消防安全管理： 審查物業(yè)巡查記錄、應急預案、居民消防培訓情況，確認管理責任落實。

• 火災風險： 分析電氣線路老化、易燃物堆積、電動車充電等隱患，評估火災發(fā)生可能性。

2. 等級判定

• 綜合評分： 分為良好、一般、不合格三個等級。

• 直接判定為不合格的情形：

• 消防設施嚴重損壞，不具備防火滅火功能。

• 疏散通道、安全出口數(shù)量不足或嚴重堵塞。

• 存在重大火災隱患（如違法儲存易燃易爆物品）。

• 高層住宅未按規(guī)定設置自動消防系統(tǒng)。

四、責任主體與執(zhí)行要求

• 委托方： 老舊小區(qū)的物業(yè)管理單位、社區(qū)居委會或產(chǎn)權單位需委托具備消防安全評估資質(zhì)的機構進行評估。

• 評估機構： 需持有消防技術服務機構資質(zhì)，評估人員需具備一級注冊消防工程師資格。

• 整改要求： 評估報告需明確隱患問題及整改措施，整改結果需經(jīng)物業(yè)、業(yè)委會、社區(qū)三方簽字確認，并報消防部門備案。

五、法律依據(jù)

1. 《消防法》： 第十六條要求單位定期進行消防設施檢測和消防安全評估。

2. 《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》： 高層住宅每年至少一次消防安全評估。

3. 重慶市《老舊小區(qū)消防安全評估標準》： 地方標準細化評估流程、周期及觸發(fā)條件，具有強制執(zhí)行效力。

六、結論

老舊小區(qū)需在以下情況下進行消防安全評估：

1. 定期評估：每3-5年一次（地方標準），高層住宅每年一次（**規(guī)定）。

2. 改造前評估：納入城市更新或綜合整治前必須完成。

3. 事故后評估：發(fā)生火災或重大隱患后立即進行。

4. 政策要求：根據(jù)地方住建部門年度計劃或專項檢查要求。

建議：老舊小區(qū)管理方應結合地方標準和實際風險，制定年度評估計劃，并確保評估結果用于指導隱患整改和設施升級，以提升消防安全水平。